当前位置:主页 > 香港挂牌 > 正文

财务造假的特征有哪些?深圳地产商伟禄集团被指“全部符合”!

发布时间:2019-09-07作者:admin来源:本站原创

?

  伟禄集团(是一家香港上市公司,原名“昌明投资有限公司”。2014年,伟禄集团借壳上市,公司目前实控人为林晓辉。

  公司业务目前分为六个板块,其中商业印刷(Commercial printing)、吊牌生产(Hangtag)和房地产投资(Property investment)是上市公司被林晓辉收购前的原始业务,汽车零部件(MVP)、金融服务(Financial services)和环境保护(EP)则是林晓辉创办的新业务。

  其中,环境保护和汽车零部件在2018年的营收占比分别为70%和16%,是公司的主要收入来源。

  根据公司披露,截至2018年底,上市公司总资产为114亿港元,其中投资性房地产为91亿港元,占总资产的80%。其中,公司于2018年4月收购的位于深圳的观澜物业和光明物业合计占总资产的68%。

  Emerson认为,财务造假的公司通常存在一些共同特征,而伟禄集团全部符合这些特征。这些特征包括:

  上市公司在被借壳前的2011-2014年均由立信审计,2015年,安永被任命为新的审计师事务所。不过,仅在两年后的2017年,安永因“未能就审计费用达成共识”而辞去审计师职位。

  Emerson认为,“费用纠纷”只是安永辞职的一个借口。由于四大会计师事务所与二线事务所之间竞争激烈,很少有事务所会因为费用纠纷而辞职,真正的原因是上市公司存在财务造假的迹象。

  Emerson还认为,伟禄集团的公司治理结构非常糟糕。公司目前只有三名执行董事,分别是董事长林晓辉及其妻苏娇华,以及其弟林晓东。自2014年以来,公司已有两名CFO辞职。2016年和2017年,各有一位董秘辞职。

  Emerson认为,正如外部审计机构辞职一样,CFO和董秘的连续离职通常也是上市公司存在重大财务问题的明显信号。

  Emerson认为,伟禄集团的现金流状况也非常糟糕。2015-2018年,公司的累计税前净利润为9.79亿港元,但同期累计的经营活动现金流净额却达到了-3.79亿港元。这主要是因为大部分利润来自非现金项目,比如投资性房地产的公允价值变动收益。

  Emerson还提到伟禄集团令人担忧的债务现状。截至2018年底,公司的计息债务为76.75亿港元。公司自2014年以来的净负债权益比不断上升,截至2018年底已达到惊人的231%。

  2018年3月,伟禄集团宣布收购位于深圳的两处房地产观澜物业和光明物业,而这笔交易的卖方正是公司董事长兼控股股东林晓辉及其妻苏娇华。

  观澜物业由一个购物商场和一栋26层的商业办公楼组成,光明物业则由一栋26层的商业办公楼以及一栋4层的商业办公楼组成。

  据公司财报披露,截至2017年底,这两处物业的合计账面价值为22.78亿元人民币,而估值却高达62.2亿元人民币。

  此外,Emerson通过调查发现,这两处物业的合计实际投资成本仅为3.8亿元人民币,其中观澜物业为2.84亿元人民币,光明物业为9,600万元人民币。这意味着这两处物业的估值是其实际投资成本的16.4倍。Emerson认为,如此高的估值显然十分荒谬。

  出售给上市公司的观澜物业是一个名为“伟禄雅苑”的商住两用小区的一部分。一份名为《建设项目环境影响报告书》的官方文件显示,伟禄雅苑实际投资成本为10.8亿元人民币,其中,住宅区部分已于2017年9月以7.96亿元人民币的价格转让给当地政府。

  由此推断,出售给上市公司的部分(即观澜物业)的实际投资成本仅为人民币2.84亿元。

  类似地,一份名为《伟禄科技园环境保护验收监测表》的官方文件显示,光明物业的实际投资成本仅为9,600万元人民币。

  伟禄集团的收购公告称,对这两处物业的估值是基于“假定该物业能够在公开市场出售,使用直接比较法对该物业进行估值”。Emerson认为,对于这两处物业来说,这种假设和比较的估值方法显然十分荒谬。

  Emerson以物业中的停车场为例。对于光明物业这类商业建筑来说,商用停车场是其配套设施的一部分,通常不会出售。而对于观澜物业来说,其停车场属于住宅停车场,由伟禄雅苑全部住宅业主集体拥有,不得转让。因此,Emerson认为,公司关于“物业能够在公开市场出售”的估值假设完全是一派胡言。

  此外,公司收购公告还称,停车场的估值比较品来自一个专门从事深圳停车场交易的网站。

  不过,Emerson发现,自2018年6月以来,这家网站上只发布了2个新的深圳停车场销售广告。Emerson认为,鉴于可比较的样本如此之少,公司采取的这种“直接比较法”显然没有任何意义。

  根据收购公告,光明物业的估值为29.2亿元人民币,这意味着每平方米的估值为51,700元人民币。

  光明物业位于深圳的一处科技园区内,与其相邻的还有两栋分别名为“研详智谷”和“海洋王科技楼”的商业办公楼。这三栋楼都属于工业用途。

  Emerson实地考察得知,海洋王科技楼的月租为每平方米40元人民币。伟禄集团的员工则向Emerson透露,公司也打算出租光明物业。

  Emerson认为,每平方米40元人民币的月租金仅是海洋王科技楼的要价,实际成交价格将会更低。因此,Emerson假设光明物业的月租金比海洋王科技楼低20%,即每平方米32元人民币。由此计算,光明物业的年租金收益率仅为0.74%(=32*12/51,700)。

  此外,光明物业的产权为50年,即从2009年3月至2059年3月,这意味着物业的剩余使用年限不足40年。如果按0.74%的年租金收益率计算,光明物业的估值需要135年(=51,700/32/12)才能收回,收回年限是其剩余使用年限的三倍以上。

  Emerson认为,伟禄集团的控股股东林晓辉夫妇实际上是将私人的垃圾资产高价出售给上市公司,并成功套现将近60亿港元。

  根据收购公告,林晓辉夫妇宣布以79.1亿港元的价格向上市公司出售观澜物业和光明物业,并给予了7.4%(即5.87亿港元)的折扣,因此这次收购的支付对价为73.23亿港元。

  对价包括三个部分:(1)45.03亿港元的现金;(2)按收购完成日期市价计算的价值13.24亿港元的股票;(3)14.97亿港元的本票。

  此外,交易还规定,林晓辉夫妇需要用这笔现金清偿所有应付给公司董事(仍然是林晓辉夫妇本人)的29.77亿港元的债务,凤凰高手论坛开奖直播。以及应付给关联方(同样是林晓辉夫妇本人)的1.16亿港元的债务,以及付给第三方的2.24亿港元的债务。

  忽略掉13.24亿港元的股票对价,在收购完成后,林晓辉夫妇获得了高达42.79亿港元的现金(现金对价45.03亿港元扣除支付给第三方的2.24亿港元)。大约1年后,价值14.97亿港元的本票通过伟禄集团获得的无担保银行贷款偿还。

  最终,林晓辉夫妇通过这笔收购交易从上市公司处总共获得了57.76亿港元现金。

  Emerson还提到,上市公司当初实际上并没有足够的现金向林晓辉夫妇购买这两处物业。截至2017年末,公司账上只有6,100万港元的现金以及6.34亿港元的债务。

  不过,伟禄集团在2018年和2019年分别获得了53.61亿港元和24亿港元的银行贷款。这正是公司目前账上高达76.75亿港元的计息债务的主要来源。

  环境保护和汽车零部件是伟禄集团的主要收入来源。这两块业务在2018年的营收分别为5.71亿港元和1.27亿港元,分别占总营收的70%和16%。

  以2018年为例,国家当年仅批准进口废金属1,671万吨,较2017年的6,363万吨大幅下降74%。然而,伟禄集团该业务在2018年的收入仅下滑了17%,Emerson认为这显然不合情理。

  事实上,伟禄集团所披露的环境保护业务和汽车零部件业务的收入都与其向企业信用信息系统(ECIS)申报的收入有着明显差距。ECIS的数据显示,公司在2018年实现了3.49亿港元的收入,仅占其所披露收入的43%。

  此外,由于国家从2018年12月31日开始限制进口废金属,Emerson预计公司在2019年的收入将较2018年大幅下降87%,至1.09亿港元。

  而截至2018年底,公司的有息负债高达76.7亿港元。按最新5.7%的利率计算,公司今年的利息支出将达到4.37亿港元。考虑到公司2019年的预计收入可能仅为1.09亿港元,不足以覆盖今年的利息。公司目前账上还有8.97亿港元的现金,仅够支付今明两年的银行利息。

  Emerson认为,伟禄集团的财务报表严重不可信,根本不需要进行估值分析。公司目前各个部门的收入状况极其糟糕,梧州服务点增摩托车年审和,甚至无法维持其利息支付。

  Emerson称,在董事长及控股股东林晓辉夫妇高价出售垃圾资产给上市公司,成功套现将近60亿港元,并给公司留下大量债务后,等待伟禄集团的唯一命运是破产。

  此外,风云君注意到,本周一,伟禄集团正式回应了Emerson的指控,否认存在财务造假。

  不过,与这份澄清公告同日发布的还有伟禄集团的负面盈利预警。公告显示,解码大师心水论坛,公司预计2019年上半年的归母净利润为4,400万港元,较去年同期大幅下跌87%。盈利下跌的原因包括高达1.18亿港元的新增财务费用。

  无论Emerson的做空指控是否属实,伟禄集团的盈利大幅下滑已是不争的事实。

  而风云君更关心的是,公司真真切切摆在账面上的那高达76亿港元的债务将如何偿还,公司是否面临着做空机构提到的“收入尚不足以偿还银行利息”的困境,而关于这点,伟禄集团并未在澄清公告中提及。

  《不一样的风云早报 富时罗素宣布A股权重扩容,有望带来增量资金(8.26)》

  《风云海外动态 孩之宝斥资40亿美元收购小猪佩奇母公司;老虎证券、小牛电动公布最新业绩》

????????? ?
?

上一篇:再见房地产!深圳突然宣布

下一篇:没有了